La location meublée fait partie des investissements locatifs les plus rentables et les plus intéressantes, étant donné la flexibilité des dispositifs pour défiscaliser. Toujours est-il que vous devez tenir compte de certains points avant de vous lancer.
Le choix du logement
À la différence de la location nue, la location meublée fait l’objet de plus de turnovers, ce qui fait que les risques de vacance locative sont plus élevés comparés à ceux de la location nue. Une période prolongée d’absence de locataire et donc de carence en loyers peut alors générer une érosion des rendements. C’est pourquoi, bien choisir le logement est primordial afin de garantir la remise en location immédiate entre deux baux.
Il s’agit par exemple de faire louer une maison individuelle de taille intermédiaire ou un mini-appartement, qui pourront plus facilement trouver leurs locataires. En effet, les loyers seront plus ou moins accessibles au grand nombre, plutôt que ceux d’un logement plus spacieux qui seront plus élevés pour rentabiliser l’investissement.
Le choix de l’emplacement n’est pas non plus à prendre à la légère, car jour un rôle déterminant en ce qu’il s’agit de l’attractivité du logement. Sondez la profondeur du marché par rapport à cet emplacement, et surtout en fonction de la composition de la population (étudiante, senior, touristes, travailleurs ou investisseurs, etc.). Cela afin d’aménager le logement conformément aux attentes du futur locataire. À noter que plusieurs types de logements peuvent vous faire gagner en rentabilité : les résidences avec services, les maisons d’hôte et les résidences de tourisme non classé.
L’obligation comptable
Rappelons que dès lors que vous louez meublé, vous devenez un micro entrepreneur et vos recettes locatives sont vos chiffres d’affaires. Il s’agit en effet d’une activité commerciale – à la différence de la location nue – et votre statut est celui du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce qui implique l’obligation de tenir une comptabilité et de déclarer vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Rappelons aussi que vous devez remplir certaines formalités auprès du greffe du Tribunal de commerce ou du Centre de formalité des entreprises pour déclarer votre location meublée ; vous pourrez alors confier cette mission à votre expert-comptable.
Par ailleurs, un des principaux avantages de la location meublée est la défiscalisation qui est obtenue grâce à la déduction des charges et des amortissements que votre expert-comptable aura calculés. Cela si vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Si le régime qui s’applique est le micro BIC, vous bénéficiez d’un abattement de 50% ou de 71%.
Attention, si votre logement est une passoire énergétique
La loi n’autorise plus la mise en location d’un logement énergivore, soit celui de classe G sur l’étiquette énergétique suivant la DPE réalisée. En d’autres termes, cela concerne le bâti qui consomme plus de 450 kWh d’énergie primaire par m² et par an. Le gel des loyers a d’ailleurs été enclenché tandis que la mise en location est interdite à compter de 2023. Si c’est le cas pour l’immobilier que vous comptez faire louer, prévoyez avant tout des travaux de rénovation visant à réaliser des économies d’énergie et atteindre de préférence la classe D, soit une consommation annuelle comprise en 180 et 250 kWh par m². Vous pouvez d’ailleurs profiter de certaines aides à la rénovation énergétique, telle MaPrimeRénov, disponible aussi bien pour les maisons individuelles que pour les copropriétés.
Les diagnostics immobiliers avant mise en location
Gardez en tête que vous devez vous soumettre à des diagnostics immobiliers avant de signer votre bail. Outre le DPE cité plus haut, vous présenterez les documents tels que le constat de risque d’exposition au plomb, le document mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, l’état de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz, etc.
